悉尼全屋翻新：审批走哪条路、多少钱、合同怎么签
发布于 2026 年 9 月 13 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，Olek Buzunov 摄（已裁剪）
悉尼全屋翻新，决定你是三周拿到批准还是三个月的，不是预算，是你走哪条审批路。 新州有三条路，时间差得非常远。
先说三条最要紧的
- 🔴 三条路的时间差：豁免开发不用申请；符合性开发（CDC）最快 20 天出证，走新州住宅样式图册那条路径只要 10 天；而完整开发申请（DA）平均要 70 天。🔴 很多项目只差一点点不符合标准，就被推进了 DA。
- 🔴 超过 $20,000 的工程，师傅必须在收你任何一分钱（含定金）之前就买好家庭保修险。 全屋翻新一定过线。
- 住公寓的：全屋翻新必然涉及结构、外观或防水中的至少一样 → 在新州属重大翻新，要业主大会特别决议（反对票不超过 25%）。
一、新州的三条审批路
| 路径 | 什么情况 | 多久 |
|---|---|---|
| 豁免开发（exempt） | 低影响的小改动，符合标准即可，不需要任何审批；没有申请流程，是否符合由业主自己负责判断 | 无需申请 |
| 符合性开发（CDC） | 符合具体标准与用地要求的，可由议会或注册认证师发证，不需要完整的开发申请 | 🔴 最快 20 天；住宅样式图册路径 10 天 |
| 开发申请（DA） | 不符合上述标准的 | 🔴 平均 70 天 |
两条实用的：
- 有了 CDC 就不需要再办施工证书（construction certificate）；
- 🔴 设计阶段就把「能不能走 CDC」问清楚 —— 为了一个不影响居住的小改动而掉进 DA，多等的是两个月。
二、金额线：$5,000 和 $20,000
| 门槛 | 触发什么 |
|---|---|
| 水、电、燃气（无金额门槛） | 不论金额都要持证。水管无照罚个人 $22,000、公司 $110,000；电气未提交 CCEW 每次最高 $1,000、未按技术标准最高 $550,000 |
| 超过 $5,000 | 须持承包商执照；必须签书面合同，且合同须写明持照人在执照上登记的名字 |
| 超过 $20,000 | 合同须含保险信息、分期付款、保修条款与 5 天冷静期；🔴 必须投保家庭保修险，且在开工前、收任何款项（含定金）之前就要买好 |
| 定金上限 | 10% |
签字后师傅须在 5 个工作日内把合同副本给你。
图：Unsplash，Olek Buzunov 摄（已裁剪）
三、老房子拆开前必须先查的两件事
悉尼老区房子多，这两件几乎躲不开：
- 🔴 1990 年之前 —— 石棉：墙板、天花、屋檐、乙烯基地板的背衬都可能有。新州官方数据：1945 至 1990 年间建造或翻新的住宅，估计每三栋就有一栋含石棉。SafeWork NSW 建议不论数量都交给持证专业人员；业主自行移除上限是 10 平方米黏结型石棉；
- 🔴 1970 年之前 —— 铅漆：湿法打磨与湿法刮除最安全；喷砂、火烧、干刮、干磨、电动工具最危险；孕妇、哺乳期妇女和幼儿必须远离施工区域。
这两件在预算里要单独列，它们的处置和普通建筑垃圾完全不是一回事。
四、多少钱
以下为澳洲市场公开行情区间（资料页面标注 2025／2026 年），不是小蜜蜂的报价：
| 档次 | 按面积 |
|---|---|
| 基础 | $2,000 – $3,000/m² |
| 中档 | $3,000 – $5,000/m²（首府城市优质全屋翻新多落这一档） |
| 高端定制 | $7,000+/m² |
| 整屋 | 区间 |
|---|---|
| 三居室中档全屋翻新 | $241,000 – $438,000 |
| 3–4 居室全屋翻新 | $250,000 – $450,000 |
🔴 应急金 10–20%。 一个 $300,000 的全屋翻新，意味着另外准备 $30,000–$60,000 —— 墙拆开之后才看得到的东西，没有一样能靠报价预判。
五、顺序：这三个错误最贵
- 🔴 报审留到后面 —— DA 平均 70 天，能把整个工期卡死。报审要排在最前面；
- 🔴 电器型号没定就下单柜体 —— 柜体开孔对不上；
- 🔴 台面照图纸提前切 —— 必须柜体装好后实测再切。
其余的正确顺序：设计定稿 → 报审 → 拆除清运（先查石棉铅漆）→ 结构 → 水电燃气 → 防水与蓄水试验 → 封墙找平批灰 → 贴砖铺地 → 橱柜木工 → 油漆 → 装洁具灯具五金 → 收尾验收拿齐证书。
六、十个最常见的坑
- 🔴 没留应急金；
- 🔴 报审留到后面；
- 设计阶段没问能不能走 CDC —— 白等两个月；
- 老房子拆开才发现石棉／铅漆；
- 只签「总价」不签范围 —— 争议九成出在「这个算不算在内」；
- 定金给太多 —— 新州上限 10%；
- 先付定金再谈保险 —— 超过 $20,000 收款前必须已投保；
- 按时间付款而不是按阶段付款；
- 尾款留得太少 —— 没有筹码，收尾的小毛病很难让人回来处理；
- 完工没把合规证书收齐 —— CoC、CCEW、保单，卖房和索赔都要用。
七、找师傅时，把这几句问出来
- 🔴 「这个项目能不能走 CDC？走不了的话是为什么？」
- 🔴 「超过 $20,000 的保单什么时候给我？」—— 答「先付定金再说」的，换人；
- 「执照号码多少？合同上的名字和执照一致吗？」
- 「合同范围怎么写？哪些另计？」
- 「分期怎么分？每一期对应什么进度？」
- 「老房子的石棉和铅漆怎么查、怎么处置？单独列价了吗？」
- 「完工给我哪几张证书？」
官方说法按新州政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。法规会变，动工前请以官网为准。价格为澳洲市场公开行情参考区间，不是小蜜蜂的报价。
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