澳洲全屋翻新：要不要报审、多少钱、顺序怎么排
发布于 2026 年 9 月 13 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，Stefan Lehner 摄（已裁剪）
全屋翻新是所有装修里金额最大、变数最多、最容易失控的一件。它和单个项目最大的区别不在难度，在于：你同时要管钱、管审批、管人、管顺序，而这四件事互相牵制。
这篇讲清五件事：要不要报审、多少钱、预算怎么留、顺序怎么排、合同和保险怎么对。
先说三条最要紧的
- 🔴 预算一定要留 10–20% 的应急金。 这不是保守，是全屋翻新的常态 —— 墙一拆开才看得到的东西（旧管线、白蚁、石棉、结构下沉）没有一样能靠报价预判。
- 🔴 审批走哪条路，决定的是几周还是几个月。 以新州为例：符合性开发（CDC）最快 20 天出证，走新州住宅样式图册那条路径只要 10 天；而完整开发申请（DA）的平均审定时间是 70 天。很多项目只是差一点点不符合标准，就被推进了冗长的 DA 流程。
- 金额一过线，合同、注册与保险三样都要跟上：新州超过 $5,000 要持证 + 书面合同、超过 $20,000 要保险且收款前就要买好；维州 $10,000 要注册并签重大住宅建筑合同、$20,000 要保险；昆州 $3,300 就要执照 + 保险。全屋翻新一定全部过线。
一、先分清：你要做的是哪一档
| 档次 | 做什么 | 通常要不要报审 |
|---|---|---|
| 表面翻新 | 刷漆、换地板、换洁具、换厨房柜门 | 多数不用（各州都有豁免情形） |
| 不动结构的全屋翻新 | 厨卫重做、换窗、改水电、重铺地面 | 通常走豁免或快速通道 |
| 动结构 / 改格局 / 扩建 | 拆承重墙、加房间、加二层、改屋顶线 | 一定要报审，而且可能要规划许可 |
🔴 决定你走哪条路的，不是预算，是「动不动结构、变不变外观、扩不扩面积」。
二、审批：三个州的路不一样
新州 —— 三条路
| 路径 | 什么情况 | 多久 |
|---|---|---|
| 豁免开发（exempt） | 低影响的小改动，符合标准即可，不需要任何审批 | 无需申请 |
| 符合性开发（CDC） | 符合具体标准与用地要求的，可由议会或注册认证师发证，不需要完整的开发申请 | 🔴 最快 20 天；走住宅样式图册路径 10 天 |
| 开发申请（DA） | 不符合上面标准的 | 🔴 平均 70 天 |
另外：有了 CDC 就不需要再办施工证书（construction certificate）。
维州 —— 两种许可，很多人会混
- 🔴 规划许可（planning permit） 管的是土地的使用与开发，以及改动如何与周边环境相适应；
- 🔴 建筑许可（building permit） 管的是实际的建造与结构改动，是让施工得以进行的书面批准，并就安全、健康、舒适性与可持续性给你保护；
- 你可能只要其中一个，也可能两个都要 —— 取决于你要做什么，以及你这块地的分区（zone）和叠加控制（overlay）；
- 官方建议：递交申请之前，先找议会的规划官谈一次。
昆州：水管部分多数属**须报备工程**（不需市政许可与强制检验，但须 QBCC 持证水工并在开票后 10 个工作日内报 Form 4）；涉及结构改动的建筑部分仍要另行申请建筑审批。
图：Unsplash，Annie Gray 摄（已裁剪）
三、多少钱
以下是澳洲市场公开行情区间（资料页面标注 2025／2026 年），不是小蜜蜂的报价。
按面积
| 档次 | 区间 | 大致对应 |
|---|---|---|
| 基础 | $2,000 – $3,000/m² | 刷漆、换地板、换基础五金 |
| 中档 | $3,000 – $5,000/m² | 优质材料 + 专业安装（首府城市优质全屋翻新多落在这一档） |
| 高端定制 | $7,000+/m² | 高级材料、定制木工、豪华饰面 |
| 整体区间 | $2,000 – $7,000+/m² | —— |
按整屋
| 项目 | 区间 |
|---|---|
| 三居室中档全屋翻新 | $241,000 – $438,000 |
| 3–4 居室全屋翻新 | $250,000 – $450,000 |
🔴 应急金：10–20%。 一个 $300,000 的全屋翻新，意味着另外准备 $30,000–$60,000。没有这笔钱的全屋翻新，中途一定会停。
四、顺序：为什么不能想到哪做到哪
全屋翻新的正确顺序大致是这样，每一步都是下一步的前提：
- 测量与设计定稿 —— 包括所有电器、洁具的型号与尺寸；
- 报审（需要的话）—— 这一步最耗时，要排在最前面；
- 拆除与清运 —— 老房子先做石棉与铅漆的确认；
- 结构 —— 拆墙、加梁、开洞；
- 改水管、改电路、改燃气 —— 全部由持证的人做；
- 防水（湿区）+ 蓄水试验；
- 封墙、找平、批灰；
- 贴砖、铺地板；
- 橱柜与木工 —— 台面必须在柜体装好后实测再切；
- 油漆；
- 装洁具、灯具、五金；
- 收尾、清洁、验收与拿齐所有合规证书。
🔴 最贵的三个顺序错误：报审留到后面（整个工期被卡）· 电器型号没定就下单柜体（开孔对不上）· 台面照图纸提前切（柜体一有偏差就报废）。
五、合同、定金与保险：三州对照
| 新州 | 维州 | 昆州 | |
|---|---|---|---|
| 持证／注册门槛 | 超过 $5,000 | 超过 $10,000 | 超过 $3,300 |
| 必须书面合同 | 超过 $5,000（须写明持照人在执照上登记的名字） | $10,000 或以上（重大住宅建筑合同） | 超过 $3,300 须载明冷静期权利 |
| 定金上限 | 10% | <$20,000 为 10%；≥$20,000 为 5% | 一级 10%、二级 5%（定制／场外预制占比超 50% 时最高 20%） |
| 冷静期 | 超过 $20,000 的大型合同含 5 天 | 5 个工作日，自收到签署合同副本当日起算 | 5 个工作日，自同时收到合同副本与消费者建筑指南之次日起算 |
| 保修保险 | 超过 $20,000；🔴 收任何款项（含定金）之前就要买好 | $20,000（3 层及以下，2026-07-01 起新制） | $3,300，保 6 年 6 个月、上限 $200,000 |
🔴 全屋翻新一定全部过线。 对方说「这个不用签合同」「保险回头再说」，就是问题的开始。
分期付款的通则：按完成的阶段付，不按时间付。每一期都要对应看得见的进度，并且留足尾款到验收之后。
图：Unsplash，Samuel Cruz 摄（已裁剪）
六、老房子拆开前必须先确认的两件事
- 🔴 1990 年之前的房子 —— 石棉：墙板、天花、屋檐、乙烯基地板的背衬都可能有；非易碎石棉不超过 10 平方米一般可不持证移除（昆州业主超过 10 平方米须有卫生部门认可的证书），但 SafeWork NSW 建议不论数量都交给持证专业人员；
- 🔴 1970 年之前的房子 —— 铅漆：湿法打磨和湿法刮除最安全；喷砂、火烧、干刮、干磨、电动工具最危险；孕妇、哺乳期妇女和幼儿必须远离。
这两件在预算里要单独列。 它们的处置费用和普通建筑垃圾完全不是一回事。
七、十个最常见的坑
- 🔴 没留应急金 —— 10–20%，不是可选项；
- 🔴 报审留到后面 —— 新州 DA 平均 70 天，能把整个工期卡死；
- 老房子拆开才发现石棉／铅漆 —— 拆之前先查、先在预算里留出来；
- 只签「总价」不签范围 —— 全屋翻新的争议九成出在「这个算不算在内」；
- 定金给太多 —— 三州上限都在一成以内；
- 按时间付款而不是按阶段付款；
- 尾款留得太少 —— 没有筹码，收尾的小毛病很难让人回来处理；
- 电器型号没定就下单柜体；
- 台面照图纸提前切；
- 完工没把合规证书收齐 —— 水、电、燃气、防水、保险，日后卖房和索赔全靠它们。
八、找师傅时，把这几句问出来
- 🔴 「这个项目要不要报审？走哪条路？谁去办？大概多久？」
- 🔴 「合同里的范围怎么写？哪些是另计的？」
- 「定金多少？分期怎么分？每一期对应什么进度？」
- 「超过门槛的保险什么时候给我保单？」
- 「老房子的石棉和铅漆怎么查、怎么处置？单独列价了吗？」
- 「工期多长？中途如果发现结构问题怎么处理？」
- 「完工给我哪几张证书？」
官方说法按各州政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。法规会变，动工前请以官网为准。价格为澳洲市场公开行情参考区间，不是小蜜蜂的报价。
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