悉尼浴室翻新：公寓怎么批、要不要报审、合同与保险怎么要
发布于 2026 年 9 月 13 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，Phil Hearing 摄（已裁剪）
悉尼浴室翻新，钱只是一半的事，另一半是新州这几条规矩你知不知道。这篇只讲新州：公寓怎么批、要不要报审、合同必须写什么、保险什么时候买、完工要拿哪几张纸。
先说三条最要紧的
- 🔴 住公寓的，浴室翻新在新州属于「重大翻新」，必须走业主大会特别决议（反对票不超过 25%），管委会点头不算数。厨房橱柜那种只算「小型翻新」，普通决议过半就行 —— 两者差别很大，别弄混。
- 🔴 工程超过 $20,000，师傅必须在收你任何一分钱（包括定金）之前就买好家庭保修险。 这是法定义务，不买是违法。你付定金前先要保单。
- 超过 $5,000 的住宅装修，必须有书面合同，而且合同里要写明持照人在执照上的名字。口头讲价、微信转账、没有合同，日后什么都追不回来。
一、住公寓的，动工前先看这一条
新州把公寓翻新分成三档，审批难度完全不同：
| 档次 | 包括什么 | 要什么批准 |
|---|---|---|
| 装饰性工程 | 挂钩、钉子、螺丝、扶手、百叶窗、窗帘、嵌入式衣柜；刷内墙；补小裂缝；铺地毯 | 不用批 |
| 小型翻新 | 厨房橱柜、内墙改动、嵌灯、硬质地板、布线与插座、雨水箱、晾衣绳、空调、双层／三层玻璃窗、热泵、天花保温 | 普通决议（赞成票过半） |
| 重大翻新 | 拆承重墙、浴室翻新、无障碍坡道、假天花 | 特别决议（反对票不超过 25%） |
分界线就是三样东西：结构、外观、防水。 只要碰到其中一样，就掉进重大翻新。浴室必然要重做防水，所以无一例外落在最严那一档 —— 官方页面直接把「浴室翻新」和「拆承重墙」并列举例。
小型翻新这一档近年放宽了两点，值得知道：
- 你提出申请后，管委会若未在三个月内书面拒绝并说明理由，申请视为自动获批；
- 获批的小型翻新，法团须存档 10 年。
实操建议：公寓浴室翻新的批准要排进业主大会的议程，而业主大会不是随时开的。请把「拿批准」当成工期的第一步，而不是拆砖之后再补。已经有人砖拆到一半被叫停，恢复原状的钱比翻新本身还贵。
二、要不要向市政厅报审
通常不用。 新州规定：浴室或卫生设施的改动、更换、翻新属于「豁免开发（exempt development）」，不需要向市政厅或私人审查师申请任何审批。
但豁免是有硬条件的，任何一条踩线就不再豁免：
- 不得改变房间格局，不得通过拆除或新建墙体、隔断来增加房间；
- 不得影响结构的承重能力（竖向或横向都算）；
- 不适用于文物建筑或拟列文物建筑；
- 须满足法规对豁免开发的通用条款。
换句话说：原地翻新 —— 免报审；打掉一堵墙把浴室扩大 —— 不再免。不豁免的内部改动，大多数可以走「符合性开发」，但那要先拿到符合性开发证书才能开工。
注意：豁免开发没有申请流程，是否符合条件由业主自己负责判断。不确定就先问市政厅，别事后补。
三、执照与保险：$5,000 和 $20,000 两条线
| 门槛 | 触发什么 |
|---|---|
| 水、电（无金额门槛） | 任何水管、排水、燃气工作，不论金额都必须持证。无照最高罚个人 $22,000、公司 $110,000。电线工作须由持证电工做或在其监督下做 |
| 超过 $5,000 | 承接的人必须持有住宅建筑执照；必须签书面合同 |
| 超过 $20,000 | 必须投保家庭保修险（HBCF），且在开工前、收任何款项（含定金）前就要买好 |
一个中档浴室翻新基本必然越过 $20,000 这条线，所以保险不是可选项。
四、合同：超过 $5,000 必须是书面的
新州法律要求：住宅建筑工程超过 $5,000（含材料和人工）必须提供书面合同，且须由双方签字、注明日期。合同分两种：
$5,000 – $20,000（小型工程合同） 必须写明：
- 双方姓名，其中承包方要用持照人在执照上登记的名字（这一条专治「名片上一个名字、执照上另一个名字」）；
- 施工质量条款：声明工程符合《澳洲建筑规范》以及依法适用的其他规范、标准与规格，并符合相关开发许可或符合性开发证书的条件。
超过 $20,000（大型工程合同） 还必须包含：
- 保险信息；
- 分期付款安排；
- 保修条款；
- 🔴 5 天冷静期。
另外：签字后师傅必须在 5 个工作日内把合同副本给你（周末、新州公共假日、12 月 27–31 日不计入）。
华人客户最常吃亏的两点：一是全程微信谈、没有书面合同，出问题时连对方公司主体都说不清；二是先付了大额定金，对方才说「保险回头再办」—— 在新州，超过 $20,000 的工程，收定金之前没买保险本身就是违法的。
图：Unsplash，Haberdoedas 摄（已裁剪）
五、完工要拿哪几张纸
悉尼属于需要检验的地区，所以水管这条线比其他地方多一道手续：
- 开工通知（Notice of Work, NoW） —— 需检验的工程，水工开工前须通过官方系统提交。悉尼、伊拉瓦拉、蓝山、纽卡斯尔与亨特地区适用；
- 合规证书（Certificate of Compliance, CoC） —— 水工在全部水管与排水工程完工时必须填写，交一份给安排施工的人（业主或建筑商），并提交给建筑委员会。CoC 确认工程符合法规、《澳洲水管规范》与相关标准，并载明为该工程负责的人是谁；
- 电气合规证书（CCEW） —— 电的那张纸。新州对未提交 CCEW 有当场罚款（每次最高 $1,000），未按技术标准施工最高可罚 $550,000。
CoC 上写的「负责人」是你日后出问题时唯一能找的人。 完工验收那天，这几张纸比任何口头承诺都重要。
六、多少钱
以下为澳洲市场公开行情区间（资料页面标注 2025 年，单项工价引自 Hipages 2024 年数据），不是小蜜蜂的报价：
| 档次 | 区间 |
|---|---|
| 经济（不动格局、基础配置） | $8,000 – $15,000 |
| 标准（全拆重做、中档材料） | $15,000 – $35,000 |
| 高端（改格局、设计款材料） | $35,000 以上 |
同一资料引述澳洲住宅产业协会（HIA）数据，全澳平均花费约 $26,000。
工价参考：装修工 $90–$150/时 · 水工 $100–$150/时 · 电工 $80–$100/时 · 贴砖 $45–$150/m²。
悉尼的两个加价因素（这是行业常识，不是官方数字）：一是公寓施工的出入、电梯、时段限制会拉长工期；二是老公寓拆开后常发现旧铸铁下水管或石棉，需要另行处理。报价时把「拆开后如果发现问题怎么算钱」问清楚，比事后吵架有用。
七、要多久
- 表面翻新（只换洁具、不拆砖）：3–5 天；
- 全拆重做：2–3 周，其中防水与瓷砖胶的晾干时间压不掉；
- 改格局：3–4 周以上。
公寓再加上等业主大会批准的时间 —— 这一段往往比施工本身还长，请提早启动。
八、悉尼最常见的几个坑
- 公寓没走特别决议就开工 —— 新州浴室翻新属重大翻新，管委会无权批；
- 以为翻新一定要报市政厅 —— 原地翻新其实豁免；反过来，扩墙扩间的却以为也豁免，这个方向更危险；
- 没书面合同 —— 超过 $5,000 就是法定必须；
- 先付定金再谈保险 —— 超过 $20,000 的工程，收款前必须已投保；
- 完工没要 CoC 和 CCEW —— 日后漏水、卖房、报保险都要用；
- 跳过蓄水试验 —— 贴砖之前唯一一次能发现防水没做好的机会；
- 排风扇排到吊顶里 —— 湿气留在楼里，霉从这里长起来。
九、找师傅时，把这几句问出来
- 「你的执照号码是多少、执照上登记的名字是什么？」—— 合同上的名字要和执照一致；
- 「这个工程超过 $20,000 吗？保单什么时候给我？」—— 答「先付定金再说」的，换人；
- 「合同是小型工程合同还是大型工程合同？」
- 「水工会不会提交开工通知？完工给不给我合规证书？」
- 「防水做几遍、上墙多高、哪天做蓄水试验？」
- 「我住公寓，业主大会那份申请材料你帮我准备吗？」
防水那一步的做法、材料、各州执照，另有一篇讲得更细：《悉尼浴室防水多少钱？做法、执照要求》
法规内容按新州政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。法规会变，动工前请以官网为准。价格为澳洲市场公开行情参考区间，不是小蜜蜂的报价。
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