墨尔本全屋翻新：两种许可怎么分、多少钱、合同怎么签
发布于 2026 年 9 月 13 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，Taylor Heery 摄（已裁剪）
墨尔本全屋翻新，第一个要搞清楚的不是价格，是「你要办的是哪一种许可」 —— 维州有两种完全不同的许可，很多人以为是一回事，结果办错、办漏，工期直接卡住。
先说三条最要紧的
- 🔴 规划许可 ≠ 建筑许可。 规划许可（planning permit） 管的是土地的使用与开发，以及改动如何与周边环境相适应；建筑许可（building permit） 管的是实际的建造与结构改动。🔴 你可能只要其中一个，也可能两个都要 —— 取决于你要做什么，以及你这块地的分区（zone）和叠加控制（overlay）。
- 🔴 官方给的建议很实在：递交申请之前，先找议会的规划官谈一次。 这一次谈话能省掉的时间，常常以月计。
- 金额三条线：超过 $10,000 要注册并签重大住宅建筑合同；$20,000 或以上定金上限降到 5%；家庭保修险门槛 $20,000。全屋翻新一定全部过线。
一、两种许可，分别管什么
| 规划许可（planning permit） | 建筑许可（building permit） | |
|---|---|---|
| 管什么 | 土地的使用与开发，以及改动如何与周边环境相适应 | 实际的建造与结构改动 |
| 是什么 | 对某块地上特定使用或开发的许可 | 书面批准，让施工得以进行，并就安全、健康、舒适性与可持续性给你保护 |
| 什么时候要 | 建造、扩建或翻新住宅时可能需要 | 新建与改动结构时需要 |
决定因素：你要做的工程内容，加上你这块地的分区（zone）与叠加控制（overlay） —— 例如遗产叠加、植被叠加、洪水叠加，都会改变答案。
🔴 官方明确建议：先联系本地议会、找规划官谈你的项目，再决定递什么申请。
另外：维州的规矩是「除非法规豁免，否则都要建筑许可」，官方把「对既有建筑某一部分的修理、更新或维护」列为豁免情形之一 —— 所以不动结构的翻新通常不需要建筑许可，但一动承重墙、改格局或扩出去就要。
图：Unsplash，Lucas Kepner 摄（已裁剪）
二、合同、定金、冷静期、保险
| 项目 | 维州规矩 |
|---|---|
| 注册门槛 | 住宅建筑工程价值超过 $10,000 须注册 |
| 合同 | $10,000 或以上须与注册建筑商签重大住宅建筑合同 |
| 定金上限 | 合同价低于 $20,000 为 10%；🔴 $20,000 或以上为 5% |
| 冷静期 | 🔴 5 个工作日，自你收到签署合同副本当日起算（不是签字日）；退出须书面，建筑商可留 $100 加经你认可的自付费用 |
| 保修保险 | 门槛 $20,000（3 层及以下）；2026-07-01 起新制：发现问题就能赔、建筑商没交保费业主也自动受保、上限 $400,000、防水缺陷列重大缺陷保 6 年 |
| 业主建造者 | 自己当 owner-builder 的，工程价值超过 $16,000 须先申请同意证书，且五年内只能就另一处房产申请一次 |
🔴 一个 $300,000 的全屋翻新，定金上限只有 $15,000。 对方开口要三成，这本身就是警号。
监管机构改名了：2025 年 7 月 1 日起为 BPC（Building and Plumbing Commission），查注册、投诉都到这里。
三、老房子拆开前必须先查的两件事
墨尔本战后砖房和维多利亚式老宅多，这两件几乎躲不开：
- 🔴 1990 年之前 —— 石棉：墙板、天花、屋檐、乙烯基地板的背衬都可能有；非易碎石棉不超过 10 平方米一般可不持证移除，但安全要求仍是强制的（读并遵守实务守则、告知健康风险、石棉意识培训、持续作业健康监测）；
- 🔴 1970 年之前 —— 铅漆：湿法打磨与湿法刮除最安全；喷砂、火烧、干刮、干磨、电动工具最危险；孕妇、哺乳期妇女和幼儿必须远离。
这两件在预算里要单独列。
四、多少钱
以下为澳洲市场公开行情区间（资料页面标注 2025／2026 年），不是小蜜蜂的报价：
| 档次 | 按面积 |
|---|---|
| 基础 | $2,000 – $3,000/m² |
| 中档 | $3,000 – $5,000/m²（首府城市优质全屋翻新多落这一档） |
| 高端定制 | $7,000+/m² |
| 整屋 | 区间 |
|---|---|
| 三居室中档全屋翻新 | $241,000 – $438,000 |
| 3–4 居室全屋翻新 | $250,000 – $450,000 |
🔴 应急金 10–20%。 墙拆开之后才看得到的东西，没有一样能靠报价预判。
墨尔本的两个现实因素：冬天湿冷，涉及屋面、外墙与混凝土的工序窗口期短，排期要避开雨季；老房子多是木框窗，换窗常要连框换，工程量比预估大。
图：Unsplash，K O (@kauro) 摄（已裁剪）
五、十个最常见的坑
- 🔴 把规划许可和建筑许可当成一回事 —— 办错办漏，工期直接卡住；
- 🔴 没先找规划官谈就递申请；
- 没留应急金 —— 10–20% 不是可选项；
- 老房子拆开才发现石棉／铅漆；
- 只签「总价」不签范围；
- 🔴 定金给太多 —— $20,000 以上合同上限只有 5%；
- 以为冷静期从签字那天算 —— 是从收到签署合同副本那天起算的 5 个工作日；
- 按时间付款而不是按阶段付款；
- 雨季排了屋面和外墙的工序；
- 完工没把合规证书收齐 —— 水管合规证书、燃气合规证书、保单都要。
六、找师傅时，把这几句问出来
- 🔴 「这个项目要规划许可、建筑许可，还是两个都要？谁去办？」
- 🔴 「我这块地有没有叠加控制（overlay）？」
- 「工程总价超过 $10,000 吗？合同是重大住宅建筑合同吗？」
- 🔴 「定金比例多少？」—— $20,000 以上上限只有 5%；
- 「冷静期从哪天算？」—— 从你收到签署合同副本那天；
- 「老房子的石棉和铅漆怎么查、怎么处置？单独列价了吗？」
- 「雨季怎么排期？」
官方说法按维州政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。法规会变，动工前请以官网为准。价格为澳洲市场公开行情参考区间，不是小蜜蜂的报价。
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