墨尔本浴室翻新：执照、合规证书、新保险制与公寓审批
发布于 2026 年 9 月 13 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，Rebecca Chandler 摄（已裁剪）
墨尔本浴室翻新，维州有三条规矩和别的州很不一样，而且网上的中文内容基本都还在写旧的。这篇只讲维州：执照怎么算、合规证书什么时候给、2026 年 7 月新保险制改了什么、合同和定金的上限、公寓怎么批。
先说三条最要紧的
- 🔴 2026 年 7 月 1 日起，维州换了新的家庭保修保险制度。 门槛从 $16,000 提到 $20,000（3 层及以下）；由原来「只有建筑商倒闭、失踪、去世才赔」改为 First Resort —— 发现问题就能赔；建筑商没交保费，业主也照样自动受保；赔付上限从 $300,000 提到 $400,000。而且官方明文把防水缺陷列为重大缺陷，保 6 年（其他缺陷 2 年）。
- 🔴 防水在维州是独立的注册类别，而且不在「单做一项可免注册」的豁免名单里。 贴砖、油漆这些单独做可以免注册，防水不可以。这一条卡掉了很多「我顺手帮你做了防水」的师傅。
- 水管工程总价（含材料、器具、人工、GST）超过 $750，就必须给你合规证书，而且只有持牌（licensed）水工才能开，须在完工后 5 天内交到你手上。一个浴室翻新的水管部分几乎必然超过 $750。
一、谁必须持证
| 工种 | 维州的规矩 |
|---|---|
| 建筑（整体承包） | 住宅建筑工程超过 $10,000（人工 + 材料 + GST，按项目总价算）须在监管机构注册 |
| 防水 | 🔴 独立注册类别 Domestic Builder (limited to waterproofing)。官方把 30 个受限类别分两组：第一组 23 类单独做就要注册（防水在这一组）；第二组 9 类（铺地板、玻璃、保温、油漆、批灰、粉刷、墙地砖等）才是「同一合同做两项以上才需注册」 |
| 水管 / 排水 / 燃气 | 必须由注册或持牌水工做；超过 $750 的工程只有持牌水工能开合规证书 |
| 电 | 官方明说换插座、换开关这种小活也不是 DIY 项目 —— 不合格的电工作业不仅危险，而且违法 |
监管机构改名了：2025 年 7 月 1 日起为 BPC（Building and Plumbing Commission），合并了原 VBA、DBDRV 与 DBI 的职能。查执照、投诉都到这里。
二、水管合规证书：$750 那条线
这是维州业主最该盯住的一张纸。
- 什么时候必须有：工程总价（含材料、器具、人工与 GST）超过 $750。材料和器具的价格要算进去，哪怕是别人供的料；
- 谁能开：只有持牌水工。注册水工要么在持牌水工监督下工作，要么只能做不需要合规证书的活；
- 什么时候给你：持牌水工须在完工后 5 天内（或合同终止后 5 天内）把证书交给客户；
- 不论金额都要开的情况：A 类燃气器具的安装、移位或更换；地下卫生排水管及相关集水井的建造、安装或改动。
验收那天没拿到这张纸，就先别付尾款。
三、2026 年 7 月起的新保险制，到底改了什么
这是本篇最值得细看的一段 —— 因为中文互联网上的内容大多还停在旧制。
| 旧制 | 2026-07-01 起新制 | |
|---|---|---|
| 门槛 | $16,000 | $20,000（3 层及以下住宅） |
| 什么时候能赔 | 只有建筑商倒闭、失踪、去世才赔（Last Resort） | 🔴 First Resort —— 发现问题就能赔 |
| 建筑商没交保费怎么办 | 业主没保障 | 🔴 业主自动受保 |
| 赔付上限 | $300,000 | $400,000 |
| 防水缺陷 | —— | 明文列为重大缺陷，保 6 年（其他缺陷 2 年） |
其他可赔项目：未完工的工程封顶合同价 30%；住宿、搬迁与仓储费 $12,000；工地安全 $5,000；订金最高可赔 5%。
对你的实际意义：一个正经的浴室翻新基本都会越过 $20,000 这条线，保单是法定要有的。而新制下即使师傅没交保费你也受保 —— 但这不等于你不用要保单，保单是你日后索赔的起点。
图：Unsplash，Timur Shakerzianov 摄（已裁剪）
四、合同、定金与冷静期
- 书面合同：工程价值 $10,000 或以上，必须与注册建筑商签订书面的重大住宅建筑合同（major domestic building contract）；
- 定金上限：合同总价低于 $20,000 的，定金不得超过 10%；$20,000 或以上的，不得超过 5%；
- 🔴 冷静期：5 个工作日，从你收到签署合同副本那天起算（不是从你签字那天起算）。退出必须书面，交给建筑商本人、留在其地址，或按合同约定的方式送达。退出时建筑商可以保留 $100 加上已发生且经你认可的自付费用。
华人客户最常吃亏的一点：先转了三成「定金」，后面出事一分钱要不回来。在维州，$20,000 以上的合同定金上限只有 5% —— 对方开口要三成，这本身就是警号。
五、要不要建筑许可
维州的规矩是**「除非法规豁免，否则都要建筑许可」。官方把「对既有建筑某一部分的修理、更新或维护」列为豁免情形之一，所以一个不动结构、不越出原有外墙、地面和天花**的浴室翻新，通常不需要建筑许可。
但只要动到承重墙、改变房间格局或者扩出去，就要先找建筑审查师（building surveyor）确认。 不确定的时候，一通电话比事后拆掉重来便宜太多。
如果你打算自己当业主建造者（owner-builder）：工程价值超过 $16,000（含人工与材料，按「请注册建筑商来做要花多少」估算）必须先申请**同意证书（certificate of consent）；而且五年之内只能就另一处房产申请一次**（同一处房子多次施工、或建小型第二住宅属例外）。
六、住公寓的
- 改动公共财产要法团授权；示范细则要求事先书面批准；
- 重大改动要特别决议（75%）；
- 维州没有新州那种「小型翻新」的法定分类 —— 别拿新州的经验套维州。
动工前先要一份法团的书面批准，口头同意在争议时没有用。
七、多少钱
以下为澳洲市场公开行情区间（资料页面标注 2025 年，单项工价引自 Hipages 2024 年数据），不是小蜜蜂的报价：
| 档次 | 区间 |
|---|---|
| 经济（不动格局） | $8,000 – $15,000 |
| 标准（全拆重做） | $15,000 – $35,000 |
| 高端（改格局、设计款） | $35,000 以上 |
全澳平均花费约 $26,000（该资料引述澳洲住宅产业协会 HIA 数据）。
工价参考：装修工 $90–$150/时 · 水工 $100–$150/时 · 电工 $80–$100/时 · 贴砖 $45–$150/m²。
看报价时问这一句：拆除、清运、防水、蓄水试验、合规证书这几项包不包。维州的合规证书是法定文件，不该被当作加价项。
八、要多久
表面翻新 3–5 天；全拆重做 2–3 周；改格局 3–4 周以上。若需建筑许可或法团批准，前面再加几周。
九、墨尔本最常见的几个坑
- 按旧保险制理解 —— 还以为门槛是 $16,000、还以为只有建筑商倒闭才赔，结果既没要保单也没主张权利；
- 让没有防水注册的人顺手做防水 —— 维州防水是独立类别、且不可豁免；
- 没拿水管合规证书 —— 超过 $750 就该有，而且只有持牌水工能开；
- 定金给太多 —— $20,000 以上合同的上限是 5%；
- 以为冷静期从签字那天算 —— 是从你收到签署合同副本那天起算的 5 个工作日；
- 动了承重墙却没办建筑许可；
- 公寓只拿了口头同意 —— 改动公共财产要书面批准。
十、找师傅时，把这几句问出来
- 「你的注册类别是哪一个、号码多少？防水是谁做、他有没有防水那一类注册？」
- 「水管合规证书谁开？是持牌还是注册水工？完工后几天给我？」
- 「这个工程超过 $20,000 吗？保单什么时候给我？」
- 「合同是重大住宅建筑合同吗？定金比例多少？」
- 「防水做几遍、上墙多高、哪天做蓄水试验？」
- 「要不要建筑许可？谁去办？」
防水那一步的做法、材料、维州执照与新保险的细节，另有一篇讲得更细：《墨尔本浴室防水多少钱？维州执照与新保险》
法规内容按维州政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。法规会变，动工前请以官网为准。价格为澳洲市场公开行情参考区间，不是小蜜蜂的报价。
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