墨尔本浴室防水：怎么做、多少钱、维州要什么证
发布于 2026 年 9 月 12 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，T（@tanyabarrow） 摄（已裁剪）
先说结论
- 多少钱：墨尔本市场参考价（2026 年）整间浴室约 $500–$1,500；连工带料每平方米约 $35–$100。
- 要几天：刷防水 1–2 天，加上晾干，到能贴砖一般 3–5 天。
- 要什么证：维州住宅建筑工程超过 $10,000（人工＋材料＋GST，按项目总价算）必须找在 BPC 注册的从业者。防水在维州是独立注册类别，而且不在「单做一项可免注册」的豁免名单里 —— 单做防水超过一万，照样必须注册。
- 保险：2026 年 7 月 1 日起换了新制度。从那天起签的合同，工程超过 $20,000、房子 3 层及以下，适用新的 First Resort Home Warranty。
一、维州最容易踩的坑：防水不在豁免名单里
维州把住宅建筑商分成「不受限」和「受限」两大类，受限类下面有 30 个工种类别。官方把它们分成两组：
- 第一组（单独做就要注册）：共 23 类，防水就在里面，官方名称
Domestic Builder (limited to waterproofing)； - 第二组（同一份合同里做两项以上才要注册）：9 类，包括铺地板、玻璃、保温、油漆装饰、批灰、粉刷、墙地砖等。
防水不在第二组。 所以在墨尔本：贴砖、油漆这些单做一项可以不注册，单做防水超过一万就必须注册。 这一条很多人搞反。
维州监管机构官网还写着一句更要紧的：用没注册的人做超过一万的活，不但没有质量保障，这活还不受住宅建筑保险覆盖。
另外提醒一句机构改名：维州的建筑监管机构 2025 年 7 月 1 日起叫 BPC（Building and Plumbing Commission），合并了原来的 VBA、住宅建筑纠纷调解机构和住宅建筑保险职能。查从业者请认准 BPC 官网。
二、保险：2026 年 7 月 1 日刚换新制度
这是墨尔本业主今年最该知道的一条，网上大量中文内容还在写旧的 $16,000 门槛，已经过时了。
| 旧制度（DBI） | 新制度（Home Warranty，2026-07-01 起） | |
|---|---|---|
| 门槛 | 超过 $16,000 | 超过 $20,000，且房子 3 层及以下 |
| 什么时候能赔 | 只有建筑商倒闭、失踪、去世才能赔 | 发现问题就能赔，建筑商还在营业也能赔 |
| 没交保费怎么办 | —— | 业主自动受保 |
| 赔付上限 | $300,000 | $400,000 / 每套房 |
新制度的赔付细节（按 BPC 官网）：
- 重大缺陷保 6 年 —— 而官方明文把「防水缺陷」列为重大缺陷；
- 其他缺陷、不合规工程保 2 年；
- 未完工部分封顶为合同价的 30%；
- 住宿、搬迁、仓储费用最高 $12,000；
- 工地安全防护最高 $5,000；
- 开工前若工程没开始，可索赔订金的 5%。
「防水缺陷算重大缺陷、保 6 年」这一条，是墨尔本做浴室防水最值钱的保障。
三、浴室防水是什么、按什么标准做
瓷砖和砖缝本身挡不住水。浴室防水，是在贴砖之前，在地面和墙面刷（或铺）一层防水膜，让洗澡水只能流进地漏，渗不进楼板、墙体和楼下。
澳洲按国家建筑规范 NCC 2022（住宅部分第 10.2 章）和澳洲标准 AS 3740:2021 施工，要点四条：
- 淋浴间地面必须整片做防水，包括挡水坎和下沉的部分；
- 墙面防水从地面基层算起，至少做到 1800 毫米高；
- 墙与墙的阴角，每边至少往外延伸 40 毫米；
- 墙地交接处、所有穿墙穿地的水管口，必须做防水处理。
图：Unsplash，Brett Jordan 摄（已裁剪）
四、怎么做
- 处理基面：清理干净、打磨找平、补裂缝。旧砖旧胶必须铲干净。
- 刷底漆：刷配套底漆，等干透。跳过这步等于白做。
- 先处理边角：墙角、墙地交接处先打密封胶；地漏装止水翼环，水管穿墙处封好。这些地方最容易漏。
- 刷第一遍防水膜：墙角、墙地交接处趁湿压进加强布。
- 刷第二遍：等第一遍干了再刷，方向和第一遍垂直，总厚度达到产品要求。
- 晾干：按说明书等干透再贴砖。
- 蓄水试验：地面蓄水放一段时间（常见 24 小时），确认不漏再贴砖。
图：“Waterproofing Ensuite Bathroom - Strawbale House Build in Redmond Western Australia”，Red Moon Sanctuary 摄，Flickr，CC BY 2.0（已裁剪）
五、墨尔本多少钱
以下是 2026 年从澳洲公开报价渠道整理的行情区间，不是小蜜蜂的报价，实际以师傅上门看过后的报价为准。
| 范围 | 墨尔本市场参考价 |
|---|---|
| 人工（不含材料） | 每平方米 $20–$70 |
| 连工带料 | 每平方米 $35–$100 |
| 只做淋浴间 | $300–$800 |
| 整间浴室（约 8–12 m²） | $500–$1,500 |
| 拆旧砖再做 | 另加 $500–$1,500 |
| 防水材料单买 | 每平方米 $15–$30 |
| 按小时算 | 每小时 $80–$150 |
重做／返修（已经漏了的）
| 情况 | 墨尔本市场参考价 |
|---|---|
| 局部重做 | $1,500–$3,000 |
| 整间拆到底重做 | $3,000–$6,000 |
| 严重渗漏整治 | $15,000–$30,000 |
图：Unsplash，Brett Jordan 摄（已裁剪）
比价前先问死三件：含不含材料、含不含拆旧砖、报的是人工价还是总价。同样「每平方米 60 块」，口径不同能差一倍。
六、住公寓（Owners Corporation）要不要批
维州的规矩和新州、昆州都不一样：
- 业主不得擅自改动公共财产 —— 依《Owners Corporations Act 2006》第 47A 条，除非获法团授权作为其代理人；
- 示范细则要求事先书面批准（Schedule 2 rule 4.3），批准时可以附条件；
- 重大改动（significant alteration）要特别决议（第 52 条），也就是 75%；
- 升级类工程若费用超过当年年度总费用的两倍、或需要规划许可／建筑许可，同样要特别决议（第 53 条）；
- 自有单元内部装修一般无需法团批准，但申请许可时要通知法团（第 133 条）。
维州没有新州那种「装饰性／小型翻新」的法定分类，所以边界要看您所在法团的细则和分割图（plan of subdivision）。动工前书面问法团一句，比事后扯皮省事得多。
七、六个最常见的坑
- 不拆旧砖直接刷 —— 新防水粘在旧胶上，迟早整片脱开；
- 没刷底漆 —— 看着做了，其实没粘住；
- 墙面高度不够 —— 只刷到一米多，淋浴溅水照样从上面渗进去；
- 墙角没做隔离 —— 房子一沉降，防水层从转角撕裂；
- 晾干时间被赶掉 —— 没干透就贴砖，防水层永远达不到设计强度；
- 管口、地漏周围收口马虎 —— 这几个点是漏水概率最高的位置。
图：“Schimmelfuge2 SR”，Wikimedia Commons 用户 Post 摄，CC BY-SA 3.0（已裁剪）
八、在墨尔本找师傅，把这五句话问出来
- 您在 BPC 注册的是哪个类别？编号多少？（官网能免费查）
- 这单超过两万吗？超过的话保险证明什么时候给我？
- 用的是哪个牌子的防水产品？说明书要求晾几天？
- 墙面做到多高？墙角和管口怎么处理？
- 做完做不做蓄水试验？我能不能在贴砖前看一眼？
这五个问题答得上来的，基本不会差。
防水规范与执照按维州及联邦政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。规定会变，动工前请以官网为准。价格为澳洲市场公开行情参考区间，不是小蜜蜂的报价。
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