澳洲租房：押金交给谁、多久能涨一次、退租怎么把钱拿回来

发布于 2026 年 9 月 14 日 · 文中价格为澳洲市场参考价

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图：Unsplash，Alicia Christin Gerald 摄（已裁剪）

先给数：一套两居公寓，搬进去那天要一次性掏的钱（押金＋预付租金）大约 $3,060–$4,800。低的那头是凯恩斯，高的那头是悉尼和黄金海岸。这笔钱不是中介定的，是两条法定上限乘出来的，下面把账算给你看。

真正会让人吃亏的，不是租金高，是各州规矩不一样，而多数人是照着上一个城市的经验租下一套房。举三个最容易踩的：墨尔本的押金上限不是 4 周而是一个月（多出两三天的钱）；达尔文的租金每 6 个月就能涨一次，别的地方都是 12 个月；霍巴特的房东直接收你押金是违法的，钱必须走 MyBond 交给政府。

搬进去那天要掏多少：两条上限乘出来的

澳洲各州对「入住前能收你几笔钱」都有硬上限，通常就两笔：

• 押金（bond / security deposit） —— 多数州是 4 周租金
• 预付租金（rent in advance） —— 多数州是 最多 2 周

按官方公布的中位周租算一下：

中位租金来自各州政府自己发布的数据：新州三个城市来自 NSW 社区与司法部《Rent and Sales Report》 2026 年 4–6 月季度（按新登记的押金统计）；昆州四个城市来自 昆州租赁管理局（RTA）中位租金数据 同一季度。这是市场公开行情，不是小蜜蜂的报价。

中位数的意思是一半贵一半便宜 —— 华人聚居的那几个区通常在中位以上。要查自己那个邮编的真实区间，新州用 NSW Fair Trading 的 Rent Check，昆州用 RTA 的中位租金快查，两个都是免费的官方工具。

🔴 墨尔本要单算。 维州的押金上限写的是一个月租金，不是 4 周。官方算法是 周租 ÷ 7 × 365 ÷ 12，比 4 周多出大约两天半的租金。周租 $700 的话，4 周是 $2,800，一个月是 $3,041 —— 差 $241。

押金：上限、谁保管、能不能中途加

这一栏是各州差别最大的地方，签之前对一眼：

三条最容易被绕过去的：

一、除了北领地，押金都不该在房东手里。 其余七个辖区都有政府托管机构。塔州更进一步 —— 塔州消费者事务局（CBOS）写得很直白：房东收租客的押金、租客把押金交给房东，双方都是违法的。塔州租房，钱是你自己通过 MyBond 付给政府的。

二、新州连「宠物押金」这个名目都不许出现。 新州政府关于签约入住的官方页列了一串房东不得收取的费用，除了宠物押金，还包括：租约文书费、超过 2 周的预付租金、超过 4 周的押金、初次配钥匙的钱、背景调查费。而且这几条对所有申请人都有效 —— 你最后没签成那套房，也一样不能收。

三、西澳的宠物押金 2026 年 3 月 28 日起从 $260 提到了 $350。 而且用途放宽了：以前只能用于熏蒸除虫，现在宠物造成的损坏也能扣。详见西澳消费者保护局的租赁法改革页。

涨租：多久一次、提前多久、能涨多少

两个要特别记住：

昆州那 12 个月是算在房子头上的。 RTA 的官方说明写得很清楚：就算上一次涨租是另一个租客、另一个中介、甚至另一个房东做的，这 12 个月照样从那时候起算。所以你搬进去三个月就被通知涨租，未必违法 —— 先问清楚这套房上一次涨是什么时候。

堪培拉是唯一给涨幅设了数字上限的。 ACT 政府的涨租页规定：涨幅不得超过堪培拉租金 CPI 涨幅的 1.1 倍（也就是 110%）。超过这个数，要么租客书面同意，要么房东去 ACAT 申请批准。CPI 每季度更新，所以这个上限每季度都在变；CPI 不动，房东就一分钱也涨不了。

申请：材料给到哪一步为止

现在各州都在收紧「中介能问你要什么」。共同的底线是：只能要评估这次租约用得上的信息，不相干的个人资料不该给，用完还要按期限销毁。

抬价竞租（rent bidding）在新州、西澳、南澳、北领地都已经明令禁止 —— 中介不能诱导你出高于挂牌价的租金。你可以主动出高价，但中介不能来问、不能拿你的出价去逼别人。

南澳走得最远：从 2026 年 1 月 1 日起，全州统一使用一份申请表（Form A1），每位要上租约的人各填一份，表上还能写你希望的租期。详见南澳 CBS 的租赁改革页。

入住那一天：condition report 是你后面唯一的证据

押金最后能不能全退，九成看这份入住状况报告（condition report / 房况报告）。做法上只有一条要紧：

逐项写清楚，并且拍照。 墙上的钉眼、地毯的污渍、纱窗的破口、马桶水箱漏不漏、烤箱内壁脏不脏 —— 入住时不写，退租时就算在你头上。照片要能看出日期，最好连同报告一起发邮件给中介留底。

各州给的回交时间不一样，堪培拉是租客入住后有 2 周核对、签字、交回；超过 2 周没交，就视同你完全同意中介写的那份。新州是 7 天。这几天别拖。

退租：把押金完整拿回来

顺序是固定的：先按租约的通知期发书面退租通知 → 清洁并修复自己造成的损坏 → 约最终验房 → 申请退押金。

清洁的法定标准是「恢复到入住时的状态」，不是「必须请专业公司」。但实操上，三居室退租清洁的市场行情大约 $120–$360，跟中介为一处不干净扣掉的钱比，通常还是请人划算。要在自己城市找人，可以看澳洲退租清洁怎么清、多少钱。

中介要扣你的押金，必须说明扣在哪一项、给出证据。拿不出证据的扣款，你可以拒绝并申请由仲裁机构裁决 —— 新州是 NCAT，维州是 VCAT，昆州是 QCAT，南澳是 SACAT，北领地是 NTCAT，堪培拉是 ACAT，西澳是 State Administrative Tribunal，塔州先走 CBOS。

按城市看：你在这儿该盯哪里

悉尼租房：钱的名目最多，但该收的也最少

两居公寓中位周租 $800（2026 年 4–6 月季度，年涨 6.7%），是这几个城市里最高的。

新州的规矩是「上限低、名目少」：押金最多 4 周，预付最多 2 周，看房时中介可以收一笔留房费（holding fee）最多一周租金，而且这笔钱签约后必须抵作租金。除此之外，宠物押金、背景调查费、初次配钥匙的钱，一概不许收。

新州还在推可携带押金（Smart Rental Bonds） —— 从旧房子搬到新房子时，押金可以直接转过去，不用同时压着两笔。目前只在 Penrith、Parramatta、Central Coast 三个地方政府区开放。Parramatta 正好是华人租房的集中地，符合条件的话能省下一整笔押金的周转。

涨租的规矩在 NSW 政府的涨租页上写得很细：头 12 个月不能涨，之后每次间隔至少 12 个月；提前 60 天书面通知；觉得涨得离谱，收到通知起 30 天内可以向 NCAT 申请裁定，由你举证。

两个细节值得记：续约不重置这 12 个月 —— 只要房东没换、至少有一位原租客还在、人没搬出去过，续签或改租约类型都算同一份租约，上次涨租起算的 12 个月照旧往下走。另外，租约里写「随行就市」「按通胀」这种模糊算法的涨租条款是无效的，必须写明具体金额或确切算法。

新州这两年还落了几条实用的：2025 年 5 月 19 日起，房东能用来终止租约的理由被收窄了，拒绝养宠物也要有正当理由；2026 年 3 月 2 日起，租客可以选择用 Centrepay 交租。还有一条常被中介绕过去 —— 房东和中介必须提供不收费的标准交租方式（电子转账／直接扣款／BPAY，以及 Centrepay），而且不能要求你必须用某个 App 或租务平台交租，哪怕那个 App 是免费的。

墨尔本租房：押金按「一个月」算，不是四周

大墨尔本新租约的中位周租是 $580（维州住房局《Rental Report》 2025 年 9 月季度口径，含所有房型）。

维州最该记住的是押金口径：维州消费者事务局写的是「多数情况下押金不得超过一个月租金」，只有周租超过 $900 的房子才允许谈更高。一个月 ≠ 四周，差两天半的租金，签合同时按周租心算一遍就能发现中介有没有多收。

押金交给 RTBA（住宅租赁押金管理局）。维州消费者事务局的上交说明写的是「收到押金后 14 天内必须上交 RTBA」。交完钱两周还没收到 RTBA 的确认，直接打电话问 —— 押金没进托管，退租时你没有第三方可依。

布里斯班租房：涨租的 12 个月是算在房子头上的

两居公寓中位周租 $700，三居独立屋 $720，一年前分别是 $670 和 $675。

昆州押金上限 4 周（活动房屋 2 周，含电 3 周），交给 RTA，收到后 10 天内上交，超收最高罚 20 个处罚单位。

真正容易误会的是涨租：这 12 个月跟着房子走。你刚搬进来三个月接到涨租通知，只要这套房上一次涨租已经是 12 个月前的事，就是合法的 —— 哪怕那次涨的是上一个租客的租金。看房时就问一句「这套房上次涨租是什么时候」，比事后争省事得多。

珀斯租房：贵房子的押金没有上限，宠物押金刚涨到 $350

西澳的押金上限是 4 周租金，但有个门槛：周租超过 $1,200 的房子不设上限，押金多少由双方谈。租高端房要特别看清这一条。

宠物押金 2026 年 3 月 28 日起从 $260 提到 $350，而且必须一并交给 Bond Administrator，用途也从「只能熏蒸」放宽到「宠物造成的损坏」。

西澳还有一条对租客很实用的：养宠物、装安全设备这类小改动（minor modifications）要先申请，房东14 天内不答复也不去申请驳回，就视同无条件同意。申请了没下文，别当成被拒绝了。

要注意的是，西澳取消「无理由解约」还在第二阶段改革里，目前尚未生效。

阿德莱德租房：押金看 $800 这道线，申请表全州统一

南澳是唯一按周租分档定押金的：CBS 官方说明写明周租 $800 及以下收 4 周，超过 $800 收 6 周，寄宿房 2 周。$800 这道线一跨，押金直接多出两周租金。房东收到押金后 48 小时内必须给收据。

预付租金最多 2 周。

2024 年 7 月南澳做了 30 年来最大一次租赁法改革，留下几条对租客很实在的东西：例行看房一年最多 4 次；解约必须给法定理由（无理由解约已废）；有最低住房标准和明确的养宠物规则。从 2026 年 1 月 1 日起，全州租房申请统一用 Form A1。

南澳官方资料有简体中文版（sa.gov.au），租客咨询可以打 RentRight SA 1800 060 462。

堪培拉租房：签约前房东欠你三份文件

首都领地的押金是 4 周租金，交给 ACT Revenue Office（税务局，不是消费者事务部门），而且官方页一句话堵死了所有口子：「房东不得以任何理由要求额外的押金」。预付租金最多 2 周。

签租约之前，房东必须给你的材料里有三样别的州没有：能源效率评级（EER）声明（如果有）、石棉评估报告或石棉告知、天花板保温是否达标的书面声明。公寓还要给 unit title rental certificate（含业主委员会规则）。这三样直接关系到冬天的暖气账单和住得安不安全，别当成走过场。

涨租是唯一有数字上限的：不得超过堪培拉租金 CPI 涨幅的 1.1 倍，提前 8 周通知。

还有一条对长租的人很重要：定期租约到期会自动转成周期租约，房东不能因为「定期租约到期了」赶你走，也不能逼你签新的定期租约。

黄金海岸租房：全澳最贵的一档，先确认这是不是正式租约

两居公寓中位周租 $800、三居独立屋 $900，都比布里斯班高出一截，而且一年里两居涨了 $50、三居涨了 $70。

昆州的规矩和布里斯班一样（押金 4 周、RTA 托管、涨租 12 个月跟房子）。黄金海岸特有的风险在另一头：这里短租和度假公寓多，有些挂出来的房子走的不是住宅租赁合同。签之前先确认对方按《Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008》走、押金交去了 RTA —— 不走这套的，上面所有保护都用不上。

霍巴特租房：押金交给政府，房东碰不到

塔州的押金上限是 4 周租金，而且租期内不得上调：后来租金涨了，押金也不用补。

最不一样的是流程：押金全程走 MyBond，租客直接付给 RDA（Rental Deposit Authority）。CBOS 官方页明确写着，房东收租客的押金、租客把押金交给房东，双方都违法。中介如果代收，必须在 10 个工作日内上交，而且得有 Property Agents Board 的牌照。

塔州不允许宠物押金 —— 一份租约只许有一笔押金。合租的话，每个人的份额要在同一个押金记录下分别缴，将来有人退出、有人加入才转得动。

达尔文租房：半年就能涨一次，押金在房东手里

北领地是全澳唯一两头都不一样的地方。

涨租每 6 个月就能涨一次，提前 30 天通知 —— 别的州都是 12 个月。而且《Residential Tenancies Act 1999》第 41 条还有一条对租客有利的：租约里没有写明涨租条款和涨幅算法的，房东根本不能涨。签之前先翻到那一条看写了什么。

押金上限 4 周，同一份租约只许收一笔（第 29 条）。但北领地没有政府押金托管机构 —— 钱由房东以信托方式自己保管，须存入受监管的账户。所以这里比别处更要留好收据和押金明细。涨租之后，房东可以按新租金把押金补到 4 周（第 30 条），官方表格就叫「Notice of rent or bond increase」。

另外：无理由解约的通知期已统一为 60 天（定期、周期租约都一样）；水费只有在独立水表并且租约写明的情况下才能转嫁给你。

纽卡斯尔租房：新州规矩，价格低悉尼两成

两居公寓中位周租 $630（纽卡斯尔市 LGA，2026 年 4–6 月季度），比大悉尼低约两成，一年只涨了 1.6% —— 是这几个城市里涨得最慢的。

规矩跟悉尼完全一样：押金 4 周、预付 2 周、留房费最多 1 周、宠物押金禁收、涨租 12 个月提前 60 天。要注意的是可携带押金（Smart Rental Bonds）目前不覆盖纽卡斯尔，只在 Penrith、Parramatta、Central Coast 三个区 —— 从悉尼搬过来的话，新旧两笔押金还是会有一段时间同时压着，现金流要提前算。

卧龙岗租房：两居公寓是新州三城里最便宜的

两居公寓中位周租 $600，是这三个新州城市里最低的；但三居公寓要 $800，一年涨了 8.1%，涨得比悉尼快。从两居换三居，在卧龙岗比在悉尼更吃亏，租之前把两种房型的中位都查一遍。

法规部分与悉尼、纽卡斯尔相同。

凯恩斯租房：这几个城市里最便宜，但要多问一句气候

两居公寓中位周租 $510，三居独立屋 $660 —— 都是这几个城市里最低的。

昆州规矩照旧（押金 4 周、RTA 托管、涨租跟房子走）。凯恩斯要多问的是房子本身：热带潮湿加气旋季，纱窗、排水、空调、霉斑是入住报告上最该逐项写清的四样。入住时墙角已经有霉、纱窗已经破，当场写进 condition report 并拍照，退租时才不会被算到你头上。

阳光海岸租房：涨得比布里斯班快

两居公寓中位周租 $675，一年前是 $620 —— 一年涨了 $55，比布里斯班（涨 $30）快。签定期租约时把这个趋势算进去，一年期满时的涨幅预期要留够。

其余规矩与布里斯班、黄金海岸相同。

常见问题

中介说押金要交 6 周，合法吗？ 看在哪个州。南澳周租超过 $800 就是 6 周，合法；西澳周租超 $1,200 时不设上限，也谈得出 6 周。其余州都是 4 周（维州是一个月），超了就是违规，可以直接指出来。

押金一直没收到托管机构的确认怎么办？ 先算时间：维州 14 天、昆州 10 天、塔州 10 个工作日（中介代收时）。超了就联系本州的押金机构查有没有这笔钱。除北领地外，押金都该在政府手里，查得到。

签之前能不能先拿租约看看？ 可以，而且应该。租约不是当场必须签的东西，尤其北领地要看涨租条款、堪培拉要看那三份文件、维州要核押金是不是按一个月算的。

押金被扣，但中介拿不出证据？ 拒绝那笔扣款，申请由本州仲裁机构裁决。扣款必须逐项说明并附证据，这是各州通行的要求。

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法规内容按各州、领地政府官网原文及《Residential Tenancies Act 1999》（北领地）等法条整理，2026 年 9 月 14 日查阅。规定会变，签约前请以官网原文或本州租客服务机构的意见为准；具体适用要看您那份租约，本文不构成法律意见。中位租金为各州政府公开发布的统计数据（新州 2026 年 4–6 月季度、昆州 2026 年 4–6 月季度、维州 2025 年 9 月季度），不是小蜜蜂的报价；退租清洁价格为澳洲市场公开行情参考区间。

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