澳洲验房：房屋和白蚁是两份报告，各州规矩不一样
发布于 2026 年 9 月 13 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，Sasun Bughdaryan 摄（已裁剪）
先给数：房屋加白蚁合并检查，市场参考价 $450–$1,000 —— 墨尔本外围与维州地区 $450 起，首府城市内城独立屋报到 $700–$1,000，最常见的一档在 $500–$550。只做白蚁检查 $250–$500。（下面有分城市的价格表，都是市场公开行情，不是小蜜蜂的报价。）
这几百块是整笔交易里花得最少、可能省得最多的一笔。但澳洲各州的规矩差得比多数人以为的远得多：
在堪培拉，卖家必须先自掏腰包做好房屋报告和白蚁报告，附在合同里给你；在珀斯和霍巴特，根本没有法定冷静期——验房这件事你不写进合同，签完就没有退路；在布里斯班，验房师本人必须持牌，而且那张牌是你能查的。照着别的州的经验走，最容易在冷静期上吃亏。
冷静期、两份报告、一张执照：先认这三件
🔴 验房是两份报告，不是一份。 房屋检查按 AS 4349.1，白蚁（木材虫害）检查按 AS 4349.3。房屋检查的标准范围里本来就不含白蚁——只订一份房屋检查，白蚁那块是空的。
冷静期决定你有几天能把验房做完。各州从 2 天到 5 天不等，西澳和塔州是零，而拍卖成交的房子通常一天都没有。
昆士兰是全澳唯一给买房前验房师单独发牌的州。其他州你只能靠问资质和保险，在昆州你可以直接上名录查证号。
图：Unsplash，TruckRun 摄（已裁剪）
验房到底验什么
房屋检查（AS 4349.1）找的是检查当天肉眼能看到的三类东西：重大缺陷、次要缺陷、安全隐患。
它标准范围内不包括的，比包括的更要记住：水管、电气系统、家用电器、烟雾报警器、除虫与白蚁。所以想知道有没有白蚁，要另外一份 AS 4349.3 木材虫害检查——通常和房屋检查一起订，中介和验房公司说的 building and pest inspection 就是这两份。想知道电路和水管到底行不行，那是持牌电工、持牌水暖工各自的活，验房师不替你做。
🔴 报告里最该追问的一栏，不是缺陷，是「未检查区域 / 受限区域」。 屋顶空间进不去、地板下爬行空间被堵、墙被家具挡住，这些地方会被原样列出来——而白蚁最喜欢待的，恰恰就是这些地方。
验房到底要多少钱
以下是澳洲市场公开行情区间（验房公司自家 2026 年价格页），不是小蜜蜂的报价。
| 项目 | 参考区间 |
|---|---|
| 房屋 + 白蚁 合并检查（全澳） | $450–$1,000，最常见一档约 $500–$550；各家差别见下 |
| 悉尼 | 一家写 $475–$730；另一家写内城独立屋 $700–$1,000、外围与新州地区 $500–$800 |
| 墨尔本 | 市区 $600–$900；外围与维州地区 $450–$700 |
| 布里斯班 / 黄金海岸 | $450–$750（布里斯班另有一家写 $475–$900） |
| 只做白蚁检查 | $250–$500 |
悉尼那两套数字是打架的，我没有把它们平均掉。这本身就是答案：验房没有单一价，差别在房子多大、多老、是不是独立屋、要不要上屋顶、能不能进地板下。问价时把这几项一次说清楚，报出来的价才有意义。
合并订通常比分开订便宜，因为是同一趟上门。但便宜不是理由——理由是两份报告出自同一次现场，互相对得上。
冷静期：你有几天
冷静期就是合同上写的 cooling-off period。
| 州 / 领地 | 冷静期 | 反悔要付多少 | 拍卖 |
|---|---|---|---|
| 新南威尔士 | 5 个工作日 | 0.25% | 拍卖成交的房子没有冷静期 |
| 维多利亚 | 3 个清楚工作日（从你签合同那天起算，不是卖家签的那天） | $100 与 0.2% 里较大的那个 | 拍卖成交、或拍卖前后 3 个清楚工作日内成交，都没有 |
| 昆士兰 | 5 个工作日 | 最多 0.25%，定金 14 天内退回 | 没有 |
| 南澳 | 2 个清楚工作日 | 不罚钱 | 没有 |
| 西澳 | 没有法定冷静期 | — | — |
| 塔斯马尼亚 | 没有法定冷静期 | — | — |
| 北领地 | 4 个工作日 | — | 没有 |
| 首都领地 | 5 个工作日 | 0.25% | 拍卖、投标都没有 |
把这张表和「验房师要排几天档期」放在一起看：南澳只有 2 个清楚工作日，西澳和塔州一天都没有。这三个地方，验房必须在签字之前做完，或者写成合同条件，事后再约来不及。
按城市看：你在这儿该盯哪里
悉尼验房：拍卖多，得赶在举牌之前
新州的 5 个工作日冷静期，在拍卖场上等于零——悉尼拍卖多，多数情况下你得在举牌之前就把验房做完。
老房子是重点。悉尼大量联邦式、维多利亚式砖房，要盯地面上升潮气、屋顶木结构，以及后加的卫生间与阳台防水。新州政府在讲买房前检查报告时，口径是「通常按 AS 4349」。
🔴 买公寓的话，房屋加白蚁之外还差一份：业主立案法团（strata）记录查询。 按新州《2015 年业主立案法团管理法》第 182 条，业主、抵押权人，或者经他们授权的人，可以书面申请并缴纳规定费用后查阅法团记录，能看到的包括图纸、规格、证书，以及 10 年资本工程基金计划。
注意那句「经授权」：你作为买家不是业主，要通过中介拿到卖方授权，实际操作上多数人是请专门的 strata 查询公司去跑一趟。别等到冷静期最后一天才想起这件事。
墨尔本验房：只有 3 天，拍卖前后都不算
维州的冷静期只有 3 个清楚工作日，而且从你签字那天起算，不是卖家签字那天。反悔要付 $100 与成交价 0.2% 里较大的那个。
🔴 更要紧的是拍卖那条：在公开拍卖会上买、或者在拍卖前后 3 个清楚工作日之内买，都没有冷静期。 墨尔本是拍卖之都，实际上等于验房必须在拍卖前做完。
维州给了买家一件别的州没有的东西：尽职调查清单（Due Diligence Checklist）。卖家或持牌中介必须把这份清单提供给潜在买家，在每一次开放看房时提供纸质版，网站上也要能拿到。清单原话点名了专业验房能帮你看什么：电气安全、可能存在的违建、泳池或 spa 围栏是否达标，以及石棉、白蚁等潜在隐患。
「可能存在的违建」这一条，在墨尔本值钱。后加的车库、封起来的阳台、地下室改的房间，没有批文的加建，将来卖、保险理赔、甚至议会要求拆除，都是你的事。看房时直接问中介要清单，这是他们的法定义务，不是人情。
图：Unsplash，Chris Maes 摄（已裁剪）
墙上有裂缝别自己吓自己，也别自己安慰自己。报告里会区分装饰性开裂和结构性开裂，追问验房师用的是哪个词，以及他建议不建议再找结构工程师。
布里斯班验房：先查验房师那张 QBCC 执照
上面说的「全澳唯一发牌」，指的就是这张证。昆士兰建筑与施工委员会（QBCC）有一个专门的执照类别叫 Completed residential building inspection（已建成住宅建筑检查），作业范围写得非常死：
对已建成建筑的检查，包括按澳大利亚标准 AS 4349.1—2007《建筑物检查——购买前物业检查——住宅建筑》进行检查并出具报告。
申请门槛也写明了：5 年相关经验，而且只认两条路来的——持牌建筑商（低层、中层或全类），或者建筑审查员、助理建筑审查员、建筑审查技术员。
🔴 所以在布里斯班，你有一个别处没有的动作：订之前上 QBCC 的持牌人名录，按名字或号码查一遍，确认执照类别正是「已建成住宅建筑检查」、状态是「现行」。 五分钟，不花钱。这张执照昆州全州通用，黄金海岸、凯恩斯、阳光海岸都照这一套查。
高脚屋（Queenslander）有一条几乎人人踩的坑：底层封起来做成房间，会把原设计的地板下通风改掉，而通风本身就是白蚁防护的一部分。封过的高脚屋，验房报告里的「未检查区域」往往正好是封起来的那一片。看到这条，追问到底。
另外向本地议会查一遍这块地的洪水信息——布里斯班这件事免不了，而且是免费的。
珀斯验房：没有冷静期，只能写进合同
西澳没有法定冷静期，这一条改变了整个顺序。
西澳消费者保护部门给买家的原话是：验房和白蚁检查，你可以作为「特别条款」写进你的物业合同。
🔴 换句话说，在珀斯「签了再验、不满意就退」这条路不存在。 你要在签「要约与承诺（Offer and Acceptance）」之前就谈好一条特别条款，大意是「本合同以买方在 X 天内取得令其满意的房屋与白蚁检查报告为条件」。条款没写进去，房子验出问题也是你的。
珀斯是白蚁活跃地区，沙质地基、单层砖房为主。除了白蚁，盯屋顶瓦片与固定件、外墙裂缝，以及 1950–1980 年代房子的石棉板（fibro）。
阿德莱德验房：2 天太短，看房时就得约人
南澳的冷静期是全澳最短的：2 个清楚工作日。好消息是反悔不罚钱；坏消息是 2 天什么都来不及。
起算点要记准：从收到 Form 1（卖方披露声明）之日和签合同之日里，较晚的那一个开始算。好的验房师档期经常排到一周以后，所以在阿德莱德，看房阶段就要把人约好，别等签完再打电话。拍卖成交同样没有冷静期。
阿德莱德不少区是会随干湿季节胀缩的黏土地，墙体裂缝、门窗卡顿要让验房师说清楚：是季节性的张合，还是在持续扩大。
堪培拉验房：报告是卖家先做好的
首都领地的规矩和其他所有地方是反过来的——卖家必须先做好报告，才能挂牌卖。
按 ACT《2003 年住宅物业买卖民事法》第 9 条，合同里的必备文件包括：建筑与合规检查报告，检查须在该物业首次登广告、公开出售或交由中介挂牌之日前 3 个月以内进行；如果该住宅曾被居住过，还要一份白蚁（木材虫害）检查报告，同样是 3 个月以内。另外还有建筑物产权查询文件和能效评级声明。
🔴 而且法律写明：卖家若在那个日期之前的 6 个月内拿到过 2 份或以上报告，每一份都要给。
对买家最有用的是两点。第一，报告是卖家请的人写的，你不花钱就能看到，但署名的人是卖方找的，你要不要再自己请一份独立的，自己判断。第二，翻一下有没有「2 份以上」——法律要求多份全给，就是因为中间那一份往往说明发生过什么，两份之间差了哪几行，值得问。
黄金海岸验房：盐雾和阳台防水
海边的房子有两件全澳别处没这么急的事。一是盐雾腐蚀：阳台栏杆、五金件、外露钢筋、空调外机，都比内陆老得快。二是阳台与露台防水：高层公寓的渗漏纠纷，绝大多数是从这里开始的——买公寓要连法团记录一起查。
住在边境线上的还有一条：黄金海岸与 Tweed 一带，新州明确不承认昆州发的除虫执照。找除虫的师傅，在哪一边做活，就得有哪一边的证，问清号码是哪个州发的。
霍巴特验房：重点不是白蚁，是腐朽
塔斯马尼亚没有法定冷静期，和珀斯同理：验房要写成合同条件，签完没有退路。
塔州还有一条看着像好消息的规定，但要读完整：澳洲建筑规范（NCC）的口径是塔斯马尼亚不被认为存在白蚁风险。
但那句话说的只是白蚁。木材虫害检查（AS 4349.3）按标准通行口径管的是白蚁、蛀木虫，还有木材腐朽菌。霍巴特阴冷潮湿，木材腐朽和霉一样能把结构吃软——所以这份检查照做，只是重点从白蚁挪到了腐朽与潮气。老石屋、老砖屋要盯：上升潮气、地板下通风、屋面排水，以及取暖带来的冷凝与霉。
达尔文验房：先问是哪一年建的
在达尔文，第一句话就该问建造年份。北领地政府关于气旋的说明写着：建筑规范在 1974 年特雷西气旋之后做了修改；1975 年以后在气旋区建的房屋，设计上应能抵御中等强度的四级气旋。而 1974 年之前建的房子，政府也建议做加固改造。
官方给的自查重点，直接可以当成给验房师的清单：
整栋房子都要看，特别留意：屋顶、山墙端墙、门和窗、车库门、屋檐，以及门廊屋顶、车棚这类附属结构，还有空调、热水器这类固定设备。
可以请建筑商、建筑认证师、结构工程师、建筑师或其他建筑专业人士来检查，北领地的注册建筑从业者名录可以查。达尔文同时是白蚁重灾区，房屋加白蚁两份一起订，别省。冷静期是 4 个工作日（非拍卖成交）。
纽卡斯尔验房：先查这块地在不在矿区沉降区
纽卡斯尔有一件别的城市不用管的事：煤矿沉降。
新州政府的说法是，矿区沉降区（Mine Subsidence District）是新州境内、地下采煤（已规划的、在采的或已停采的）可能对地面建筑造成沉降风险的区域。
要记住三件事。一，在这些区域里，建房、扩建、或者分割土地，动工前必须先拿到新州沉降咨询局（Subsidence Advisory NSW）的批准。二，查这块地在不在区内，用新州规划门户的空间查询工具（NSW Planning Portal Spatial Viewer），输地址或者地块号就能查，政府网站上也有区域总图。三，全新州的房屋和建筑，不论在不在已宣布的区内，只要因矿区沉降受损、且当初取得了正确的开发审批，都可以申请赔偿。
🔴 把第一条和第三条连起来读：当初没走批准的加建，会让整套赔偿资格出问题。 所以在纽卡斯尔验房，除了看房子本身，还要查这块地在不在区内、以及所有加建有没有批文——后面这件事，验房报告不会替你做。
卧龙岗验房：山坡、挡土墙和排水
伊拉瓦拉也有长久的煤矿开采史，所以上面那个新州规划门户空间查询工具，按地址跑一遍，免费，几分钟。查完再谈别的。
卧龙岗真正的地形功课是山坡。依山而建的房子要盯三处：挡土墙有没有排水孔、有没有鼓出或倾斜、是不是后加的；场地排水往哪走，有没有往房子底下灌；边坡稳定，报告里出现相关字眼就追问要不要另找岩土工程师。
靠海那一线还要点名看阳台栏杆、外露钢筋和空调外机——海风带盐，这几样锈得比内陆快。
凯恩斯验房：气旋、潮热、白蚁三样叠在一起
凯恩斯要同时问三件事。一是建造年份与屋顶固定，气旋区的屋顶连接件是命门。二是白蚁与木材腐朽，潮热环境两样都活跃，AS 4349.3 那份别省。三是通风与霉，常年开空调的房子，冷凝与霉的问题会藏在墙体和衣柜背后。
验房师的 QBCC 执照按布里斯班那一节的办法查。
阳光海岸验房：去电表箱找那块耐久标识
阳光海岸新房比例高，这带来一个五分钟的免费动作：去电表箱里外看一眼有没有一块「耐久标识（durable notice）」。澳洲建筑规范要求新建房屋在显眼位置永久固定这么一块牌子，上面写明用了什么白蚁药剂、该药剂预期的有效年限，以及建议的检查范围与频率。
找到了，你立刻知道三件事：做没做防护、大概什么时候到期、该多久检查一次。找不到，本身也是一条信息。
靠海那一段的盐雾腐蚀，和黄金海岸是同一回事；验房师的执照同样按布里斯班那一节的办法查。
报告到手，先翻「未检查区域」
拿到报告，按这个顺序看。
先看「未检查区域 / 受限区域」，再看缺陷——屋顶空间、地板下、被家具挡住的墙，是白蚁和潮气最爱的地方。
再看「重大缺陷」的措辞，注意验房师有没有建议再找专业人士（结构工程师、持牌电工、持牌水暖工、岩土工程师）。他建议了，就是他认为超出了自己的范围。
最后对一下报告日期与检查日期。尤其在堪培拉，报告是卖家在挂牌前 3 个月内做的，从那天到今天之间发生的事，报告里没有。
订之前，把这几句问清楚
1.「你是按 AS 4349.1 做房屋检查、AS 4349.3 做白蚁检查吗？两份都给我吗？」 2.（昆州）「你的 QBCC 执照号码多少？类别是『已建成住宅建筑检查』吗？」 3.「你有职业责任保险吗？保额多少？」 4.「屋顶空间和地板下爬行空间，你进不进去？进不去会不会写进未检查区域？」 5.「报告多久给我？是不是带照片？」 6.（新州公寓）「法团记录查询你做不做？不做的话我另外找谁？」 7.（西澳、塔州）「我合同里的验房特别条款写几天？你几天能出报告？」
常见问题
房屋检查和白蚁检查，能不能只做一份？
能，但不建议。房屋检查按 AS 4349.1，标准范围里本来就不含白蚁；白蚁要另一份 AS 4349.3。只订前者，白蚁那块是空的。合并订通常也比分开订便宜，因为是同一趟上门。
拍卖买房，还来得及验房吗？
来不及。拍卖成交的房子通常没有冷静期；维州更严，拍卖前后 3 个清楚工作日之内成交也没有。要验就得在举牌之前验完。
验房师能不能让我跟着一起看？
这要问他本人，不是所有人都接受。能跟着当然更好——报告上写「屋顶空间未检查」，你当场就知道是为什么。
报告里写了「重大缺陷」，这房子还能买吗？
「能不能买」没有标准答案，能算清楚的是另外两件事：这笔修大概多少钱、谁出。把那几行原样拿去问做这行的师傅，先有个数，再回头谈价或者决定退。合同怎么走，问你的过户师或律师。
堪培拉卖家已经把报告给我了，还要不要自己再请一份？
自己判断。那份报告是真的、法律要求给的，但写报告的人是卖方找的，而且检查可能是挂牌前 3 个月做的——从那天到今天之间发生的事，报告里没有。
你可能也想看
验完真查出问题要修，可以上小蜜蜂澳洲华人家居服务平台发个需求，把报告里那几行原样贴上去，本地华人师傅看到会来报名，你挑一个直接联系。
法规内容按联邦及各州、领地政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。规定会变，签约前请以官网原文或您的过户师（conveyancer）／律师的意见为准。冷静期与必备文件的具体适用要看您那份合同，本文不构成法律意见。价格为澳洲市场公开行情参考区间（来自验房公司自家公开的 2026 年价格页），不是小蜜蜂的报价。
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