悉尼房屋油漆：老房子怎么处理、多少钱、要什么证
发布于 2026 年 9 月 13 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，Angie Baongoc 摄（已裁剪）
悉尼有大量 1970 年前的老房子 —— 内西区、东区、北岸那些带花园的老宅，很可能整栋都刷着铅漆。刷漆这活本身不难，难的是刷之前那一下打磨。这篇只讲新州：老房子怎么处理、执照怎么算、多少钱、公寓能不能自己刷。
先说三条最要紧的
- 🔴 1970 年之前建的房子，大多用过铅漆。 危险的不是漆，是打磨出来的铅尘。幼儿风险最大 —— 他们摸到含铅粉尘或土壤后会把手指和玩具放进嘴里。新州政府有专门的 LeadSmart 项目讲这件事。
- 🔴 1990 年之前建的房子可能有石棉。 SafeWork NSW 的建议很直白：不管数量多少，非易碎石棉都建议交给持证的专业人员处理 —— 尽管不超过 10 平方米在法律上可以不持证做。
- 执照按金额算：住宅建筑与工种作业（含油漆、含装饰）价值超过 $5,000（人工加材料含 GST）须持承包商执照。新州把**油漆（painting）和装饰（decorating）分成两个类别**，问执照时要问对。
一、动手之前：先查你家是哪一年的
| 房屋年代 | 要当心什么 |
|---|---|
| 1970 年之前 | 铅漆 |
| 1990 年之前 | 石棉（墙板、天花、屋檐、隔热层都可能） |
一栋 1960 年代的悉尼老房子，两样都可能有。
二、铅漆：新州官方怎么说
最安全的自己动手方法：湿法打磨和湿法刮除。
🔴 最危险的：喷砂、火烧、干刮、干磨、用电动工具 —— 这些方式产生的颗粒小到足以被吸入，或沉积在家具和地毯里。 🔴 不要对铅漆使用明火喷灯 —— 会产生铅烟。
必须做到：
- 孕妇、哺乳期妇女和幼儿必须远离施工区域；
- 戴符合 AS 1716 的呼吸器或口罩，配 P1（防尘）或 P2（防尘防烟）滤棉，穿连体防护服；
- 清理用工业级或 HEPA 吸尘器，不能用平时家里那台；
- 收尾用磷酸盐清洁剂（例如液体去污皂）湿擦整个工作区和所有硬表面（含家具、窗台、踢脚线），再用清水冲洗。
天花板夹层积尘不要自己掏 —— 官方建议找澳洲除尘协会的会员。
一句实在话：家里有小孩或有人怀孕，这活别自己干。
图：Unsplash，David Cruz Naira 摄（已裁剪）
三、石棉：新州的规矩与官方建议
- 非易碎石棉移除面积**不超过 10 平方米的，可以不持证**做；
- 即使不需要执照，安全要求仍是强制的：阅读并遵守《如何安全移除石棉》实务守则、知悉并告知健康风险、接受并提供石棉意识培训、持续作业还要提供健康监测；
- 🔴 但 SafeWork NSW 明确建议：不论数量多少，都用持证的石棉专业人员。
不确定是不是石棉，先取样送检，别凭肉眼判断。
四、执照：$5,000 那条线
| 新州规矩 | |
|---|---|
| 油漆（painting） | 价值超过 $5,000（人工加材料含 GST）须持承包商执照 |
| 装饰（decorating） | 同样超过 $5,000 须持执照，且是与油漆分开的类别 |
| 书面合同 | 住宅建筑工程超过 $5,000 必须签书面合同，且须写明持照人在执照上登记的名字 |
| 保修保险 | 超过 $20,000 须投保家庭保修险，且收任何款项（含定金）之前就要买好 |
整屋室内外一起刷，很容易越过 $5,000，甚至逼近 $20,000。 别按「小活」谈。
五、住公寓的能不能自己刷
- 室内刷漆在新州属于**装饰性工程**，不需要任何审批；
- 🔴 外墙通常属于公共财产，归业主大会管 —— 不是你想刷就能刷。阳台的外侧、外墙、公共走道都要先问法团。
六、多少钱
以下为澳洲市场公开行情区间（资料页面标注 2025／2026 年），不是小蜜蜂的报价：
| 项目 | 区间 |
|---|---|
| 室内（按面积） | $25 – $55/m²（也有资料给 $10–$40/m²） |
| 室外（按面积） | $15 – $40/m²；砖房 $15–$45/m²；木板房 $12–$60/m² |
| 一间普通卧室 | $250 – $400 |
| 室内整屋重刷 | $3,000 – $6,500 |
| 室外整屋重刷 | $4,000 – $9,000 |
| 单层独立屋整体 | $3,000 – $15,000（砖贴面偏低、木板房偏高） |
| 门 | $80 – $150/扇 |
| 踢脚线 | $3 – $8/延米（通常单独报价） |
| 工时 | $45 – $100/时（按整活折算常见 $70–$100） |
按房屋面积（更好对预算的一张表）
| 房屋面积 | 外墙整屋 | 室内整屋 |
|---|---|---|
| 100 m² | $6,000 – $10,000 | $4,000 – $7,000 |
| 235 m² | $14,150 – $23,600 | $9,432 – $16,506 |
| 400 m² | $24,000 – $40,000 | $16,000 – $28,000 |
🔴 两个「每平方米」别搞混：$25–$55/m² 是每平方米墙面；按房屋面积算是外墙 $60–$100/m²、室内 $40–$70/m²。报价单上写 $60/m² 的，先问是哪一个。屋顶刷漆单算，整屋 $2,000–$15,000。
外墙整屋，按活的复杂程度
| 档 | 整屋外墙 |
|---|---|
| 基础（小单层房、基础准备、标准漆） | $5,500–$8,000 |
| 中档（普通住宅、含清洗与小修补、优质漆） | $8,000–$15,000 |
| 高档（大房子、外立面复杂、多色或高端漆、要脚手架） | $15,000 以上 |
按面积另一种算法是每平方米刷漆面 $15–$60。
室内整屋，按面积
| 项目 | 参考价 |
|---|---|
| 室内刷漆（按刷漆面） | $15–$45／平方米，平均约 $30；也有资料给 $10–$30 |
| 200 平方米的房子（室内） | $2,000–$6,000 |
| 一个房间的常见报价 | $800–$1,500 / $2,500–$3,500 / $4,500–$6,000（按房间大小与准备工序） |
老房子更贵：准备工序更多（补裂缝、处理起皮、旧漆打磨），这一项的差价常常比漆本身大。
🔴 最该问的一句：这个价包不包「准备工序」。 填缝、打磨、补洞、刷底漆是油漆里最花工时的部分，也是最常被从报价里拿掉、最后另外加钱的部分。含不含准备工序能差一倍。
悉尼特有的两个加价因素（行业常识，非官方数字）：老房子的铅漆处理要额外工序和防护；两层以上或坡地房的脚手架成本常常比漆本身还高。
七、八个最常见的坑
- 老房子直接干磨 —— 铅尘和石棉纤维都是这一下出来的；
- 报价没写遍数 —— 「刷好」可以是一遍也可以是两遍；
- 准备工序另计 —— 签字前问清；
- 不刷底漆 —— 深色改浅色、新补的墙面不刷底漆，一年就花；
- 潮湿天气赶工 —— 湿度太高漆膜发白、附着力差；
- 霉没处理就刷 —— 要先杀菌处理，否则还会长出来；
- 外墙没算脚手架；
- 公寓外墙自己动手 —— 通常属公共财产，先问法团。
八、找师傅时，把这几句问出来
- 「我家是 ×××× 年的，你怎么处理旧漆？」—— 不问年份就说「打磨一下」的，先放一放；
- 「面漆刷几遍？用什么漆？」
- 「准备工序（填缝、打磨、补洞、底漆）包不包含？」
- 「执照号码多少？是 painting 还是 decorating 类？」
- 「超过 $5,000 的话合同怎么签？超过 $20,000 保单什么时候给我？」
- 「外墙脚手架怎么算？」
官方说法按新州及联邦政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。规定会变，动工前请以官网为准。价格为澳洲市场公开行情参考区间，不是小蜜蜂的报价。
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