墨尔本房屋油漆：注册怎么算、老房子怎么处理、多少钱
发布于 2026 年 9 月 13 日 · 文中价格为澳洲市场参考价
图：Unsplash，Ēriks Irmejs 摄（已裁剪）
维州在油漆这件事上有一条和别的州完全相反的规定：单独只做油漆，可以不用注册。 但这不等于没风险 —— 墨尔本有大量维多利亚式和战后老房子，1970 年前的基本都刷过铅漆。这篇只讲维州。
先说三条最要紧的
- 🔴 维州油漆属于「同一份合同里做两项以上才需要注册」的那一组（共 9 类，含铺地板、玻璃、保温、油漆、批灰、粉刷、墙地砖等）。只做油漆这一项可以免注册 —— 这和防水正好相反（防水是不可豁免的独立注册类别）。
- 🔴 1970 年之前建的房子大多用过铅漆。 危险的不是漆，是打磨出来的铅尘；幼儿风险最大，因为他们摸到含铅粉尘或土壤后会把手指和玩具放进嘴里。
- 🔴 1990 年之前建的房子可能有石棉。 刷漆前的打磨、钻孔、切割，正是把石棉纤维弄出来的动作。
一、维州的注册规矩：为什么油漆可以免
维州把受限的工种分成两组：
- 第一组 23 类：单独做就要注册 —— 防水就在这一组；
- 🔴 第二组 9 类：同一份合同里做两项以上才需要注册 —— 油漆在这一组，同组的还有铺地板、玻璃、保温、批灰、粉刷、墙地砖等。
实际含义：
- 请人只刷漆 → 对方可以不注册；
- 但如果同一份合同里既刷漆又贴砖（或加批灰、加铺地板），就落进「两项以上」，需要注册。
另外别忘了金额那条线：住宅建筑工程价值超过 $10,000 须注册；$10,000 或以上须签**重大住宅建筑合同**；家庭保修险门槛 $20,000（3 层及以下，2026-07-01 起新制）。整屋内外一起刷很容易过 $10,000。
二、铅漆：墨尔本老房子的头号问题
最安全的自己动手方法：湿法打磨和湿法刮除。
🔴 最危险的：喷砂、火烧、干刮、干磨、用电动工具 —— 这些方式产生的颗粒小到足以被吸入，或沉积在家具和地毯里。 🔴 不要对铅漆使用明火喷灯 —— 会产生铅烟。
必须做到：
- 孕妇、哺乳期妇女和幼儿必须远离施工区域；
- 戴符合 AS 1716 的呼吸器或口罩，配 P1（防尘）或 P2（防尘防烟）滤棉，穿连体防护服；
- 清理用工业级或 HEPA 吸尘器，不能用平时家里那台；
- 收尾用磷酸盐清洁剂（例如液体去污皂）湿擦整个工作区和所有硬表面（含家具、窗台、踢脚线），再用清水冲洗。
天花板夹层积尘不要自己掏，找澳洲除尘协会的会员。
维州卫生部门的 Better Health Channel 有专门讲铅暴露与健康的页面（文末链接），家里有小孩的值得看一眼。
图：Unsplash，Chris DelliSante 摄（已裁剪）
三、石棉
- 非易碎石棉移除面积不超过 10 平方米的，可以不持证做（各州细节有差异，以本州规定为准）；
- 即使不需要执照，安全要求仍是强制的：阅读并遵守《如何安全移除石棉》实务守则、知悉并告知健康风险、接受并提供石棉意识培训、持续作业还要提供健康监测；
- 不确定是不是石棉，先取样送检，别凭肉眼判断。
四、住公寓的
- 室内刷漆属于自己单元内部的事；
- 🔴 改动公共财产要法团授权，示范细则要求事先书面批准；重大改动须特别决议（75%）。外墙、阳台外侧、公共走道都属这一类，先问法团；
- 维州没有新州那种「小型翻新／重大翻新」的法定分类 —— 别拿新州经验套维州。
五、多少钱
以下为澳洲市场公开行情区间（资料页面标注 2025／2026 年），不是小蜜蜂的报价：
| 项目 | 区间 |
|---|---|
| 室内（按面积） | $25 – $55/m²（也有资料给 $10–$40/m²） |
| 室外（按面积） | $15 – $40/m²；砖房 $15–$45/m²；木板房 $12–$60/m² |
| 一间普通卧室 | $250 – $400 |
| 室内整屋重刷 | $3,000 – $6,500 |
| 室外整屋重刷 | $4,000 – $9,000 |
| 单层独立屋整体 | $3,000 – $15,000 |
| 门 | $80 – $150/扇 |
| 踢脚线 | $3 – $8/延米 |
| 工时 | $45 – $100/时（按整活折算常见 $70–$100） |
按房屋面积（更好对预算的一张表）
| 房屋面积 | 外墙整屋 | 室内整屋 |
|---|---|---|
| 100 m² | $6,000 – $10,000 | $4,000 – $7,000 |
| 235 m² | $14,150 – $23,600 | $9,432 – $16,506 |
| 400 m² | $24,000 – $40,000 | $16,000 – $28,000 |
🔴 两个「每平方米」别搞混：$25–$55/m² 是每平方米墙面；按房屋面积算是外墙 $60–$100/m²、室内 $40–$70/m²。报价单上写 $60/m² 的，先问是哪一个。屋顶刷漆单算，整屋 $2,000–$15,000。
外墙整屋，按活的复杂程度
| 档 | 整屋外墙 |
|---|---|
| 基础（小单层房、基础准备、标准漆） | $5,500–$8,000 |
| 中档（普通住宅、含清洗与小修补、优质漆） | $8,000–$15,000 |
| 高档（大房子、外立面复杂、多色或高端漆、要脚手架） | $15,000 以上 |
按面积另一种算法是每平方米刷漆面 $15–$60。
室内整屋，按面积
| 项目 | 参考价 |
|---|---|
| 室内刷漆（按刷漆面） | $15–$45／平方米，平均约 $30；也有资料给 $10–$30 |
| 200 平方米的房子（室内） | $2,000–$6,000 |
| 一个房间的常见报价 | $800–$1,500 / $2,500–$3,500 / $4,500–$6,000（按房间大小与准备工序） |
老房子更贵：准备工序更多（补裂缝、处理起皮、旧漆打磨），这一项的差价常常比漆本身大。
🔴 最该问的一句：这个价包不包「准备工序」。 填缝、打磨、补洞、刷底漆是最花工时的部分，也是最常被拿掉、最后另外加钱的部分。含不含能差一倍。
墨尔本的两个现实因素（行业常识，非官方数字）：老式木板房（weatherboard）的外墙刷漆比砖房贵，因为表面处理量大；冬天湿冷的日子不宜赶工，漆膜容易发白、附着力差。
六、一次正经的油漆包含这几步
- 遮蔽与保护 → 2. 清洗 → 3. 修补 → 4. 打磨（🔴 老房子在这一步之前先确认铅漆和石棉）→ 5. 刷底漆 → 6. 面漆两遍 → 7. 收边与清理
报价单上要写清三件事：面漆刷几遍、用什么牌子什么型号的漆、准备工序包含哪些。
七、八个最常见的坑
- 老房子直接干磨 —— 铅尘和石棉纤维都是这一下出来的；
- 报价没写遍数；
- 准备工序另计 —— 签字前问清；
- 不刷底漆 —— 深色改浅色、新补的墙面一年就花；
- 冬天湿冷天赶工 —— 漆膜发白、附着力差；
- 霉没处理就刷 —— 要先杀菌处理；
- 外墙没算脚手架；
- 同一合同里又刷漆又贴砖，却没确认对方有注册 —— 维州「两项以上」就要注册。
八、找师傅时，把这几句问出来
- 「我家是 ×××× 年的，你怎么处理旧漆？」
- 「面漆刷几遍？用什么漆？」
- 「准备工序（填缝、打磨、补洞、底漆）包不包含？」
- 🔴 「这份合同里除了油漆还有别的工种吗？有的话你有注册吗？」
- 「超过 $10,000 的话是不是重大住宅建筑合同？定金比例多少？」
- 「外墙脚手架怎么算？」
官方说法按维州及联邦政府官网原文整理，2026 年 9 月 13 日查阅。规定会变，动工前请以官网为准。价格为澳洲市场公开行情参考区间，不是小蜜蜂的报价。
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